Por la “Ley de Alquileres” de Mamdani | Las rentas en Manhattan y Brooklyn alcanzan un máximo histórico de 6.655 dólares al mes en medio de las nuevas políticas y la amenaza de un impuesto a las segundas residencias en Nueva York

Mientras el alcalde Zohran Mamdani avanza en su agenda de asequibilidad para la ciudad de Nueva York, un nuevo reporte informó que, en julio de este año, la renta mensual promedio de un departamento en Manhattan y en Brooklyn trepó a niveles nunca antes vistos.

A finales de junio, el Ayuntamiento de Nueva York votó a favor de congelar los aumentos para los inquilinos de apartamentos con renta estabilizada. Se trató de una victoria para el joven alcalde, que cimentó buena parte de su campaña en lograr que la ciudad más cara de Estados Unidos fuera más asequible para la mayoría de sus residentes.

El congelamiento de alquileres en este tipo de viviendas entrará en vigor a partir del 1 de octubre y se mantendrá, en principio, hasta septiembre de 2027. Sin embargo, las reservas de que la regulación estatal trastocaría la oferta inmobiliaria y agrandaría la brecha para los inquilinos que no estén bajo el programa ya se hicieron presentes.

Manhattan: un nuevo récord de alquiler

El alquiler promedio en Manhattan llegó a US$5.000 por primera vez en julio, según datos del tasador Jonathan Miller y la publicación especializada The Real Deal. La cifra representa un aumento del 6,4% respecto al año anterior, más del doble del 3,2% que registró la inflación de vivienda a nivel nacional en el mismo período, de acuerdo con la Oficina de Estadísticas Laborales de Estados Unidos.

En Brooklyn, el alquiler mediano subió a US$4.500, un 17% más que un año atrás, también un récord para el borough. Miller atribuyó parte de la suba al alza de las tasas hipotecarias, que empuja a compradores potenciales a seguir alquilando en lugar de comprar una vivienda.

Los datos exponen una brecha creciente entre quienes tienen protecciones legales y la mayoría de los neoyorquinos, que negocian en un mercado sin techo ni regulaciones.

Qué pasará con los inquilinos sin apartamento con renta estabilizada

El alcalde socialdemócrata impulsó topes a los aumentos para los apartamentos con renta estabilizada, una figura que protege a cientos de miles de hogares en la ciudad. Sin embargo, esa medida no alcanza a la mayoría de los inquilinos, que rentan a precio de mercado y no tienen ningún límite legal sobre cuánto puede subir su alquiler de un contrato al siguiente.

Para ese grupo —trabajadores que buscan su primer departamento, familias que se mudan por trabajo o quienes pierden un contrato de renta estabilizada— el aumento de precios llega sin ninguna medida atenuante.

Aunque se trata de una reacción inicial a la política regulatoria impulsada por la administración de Mamdani, Miller advirtió que la tendencia podría no revertirse en los próximos meses. “Creo que los alquileres seguirán subiendo, dado que se espera que las tasas hipotecarias aumenten por fuerzas como los aranceles, la guerra con Irán y sus mayores costos de energía y transporte, y una nueva presidencia de la Reserva Federal”, señaló.

Menos oferta, más competencia

El repunte de precios coincide con un desplome en la cantidad de departamentos disponibles, según Bloomberg. En julio, la escasez de inventario chocó con la temporada alta de mudanzas de verano, cuando la demanda de alquileres suele ser más alta en Nueva York.

Reportes previos del sector inmobiliario ya venían anticipando la tendencia. Un relevamiento de la firma Corcoran sobre junio había registrado que las publicaciones disponibles en Manhattan cayeron un 16% interanual, con una tasa de vacancia de apenas 1,49%.

En Brooklyn, los departamentos permanecieron en el mercado un 30% menos de tiempo que un año antes, señal de que la competencia entre inquilinos se intensificó en ambos distritos.

Poco stock y valores récord: las consecuencias de la agenda de Mamdani y la sombra de la fallida “Ley de Alquileres”

Lo que sucede actualmente en el inmobiliario neoyorquino, según los expertos, es toda una ley no escrita de la economía urbana: cuando la regulación intenta congelar precios sin aumentar la oferta, el mercado traslada el costo hacia los sectores no regulados. Tras la aprobación del congelamiento de tarifas para las viviendas de renta estabilizada y la amenaza de imponer un tributo pied-à-terre a las segundas residencias, los propietarios reaccionaron de inmediato.

Anticipando que una porción del mercado quedará bloqueada a partir de octubre, los arrendadores comenzaron a inflar preventivamente los precios de los contratos libres para cubrir sus costos operativos y el impacto impositivo, lo que sumado al retiro de propiedades llevó la tasa de vacancia a un exiguo 1,49% y disparó el valor promedio a los 6.655 dólares mensuales.

Este fenómeno de “frazada corta” replica de manera casi idéntica la experiencia vivida en Argentina. El congelamiento dispuesto por el DNU 320/2020 durante la pandemia bajo la gestión de Alberto Fernández, combinado con los efectos de la Ley de Alquileres, demostró que la intervención estatal sobre los contratos suele derivar en una paralización de la oferta y en aumentos preventivos desmedidos para los nuevos inquilinos. Tal como sucedió en el mercado argentino, la agenda regulatoria impulsada por la administración de Mamdani terminó provocando el efecto contrario al deseado: la protección de un grupo reducido de inquilinos derivó en una barrera infranqueable y costos récord para el resto de los residentes de Manhattan y Brooklyn.