En Argentina, actualmente, casi todos los alquileres de vivienda prevén actualizaciones periódicas en el monto mensual a abonar, pero la manera de realizarlos puede ser muy diferente según lo acordado en cada contrato y según cuál era la regulación vigente al momento de la firma, que deberá respetarse hasta el final.
Así, por ejemplo, los alquileres iniciados entre julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023 aún se rigen por la ley 27.551, que determinaba realizar un solo ajuste cada 12 meses usando el Índice para Contratos de Locación (ICL) del Banco Central.
Los alquileres comenzados entre el 18 de octubre de 2023 y el 29 de diciembre de 2023, en tanto, deben seguir respetando la ley 27.737, que definía ajustes cada 6 meses por el Coeficiente Casa Propia (CCP).
Por su parte, los contratos celebrados del 30 de diciembre de 2023 en adelante se rigen por el “Mega DNU” 70/23 de Javier Milei, que permitió acordar libremente entre las partes tanto la frecuencia como el índice.
A partir de 2024, entonces, lo más común pasó a ser el uso del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC cada 3 o 4 meses, aunque las partes también podrían pactar actualizaciones por ICL, CCP y otras fórmulas.
En cualquier caso, si el próximo ajuste se aproxima, tanto el inquilino como el dueño de la vivienda pueden emplear una calculadora online elaborada por Clarín para conocer fácilmente el nuevo monto, o bien una estimación si las estadísticas necesarias aún no estuvieran totalmente disponibles.
Cuánto aumenta el alquiler, un tema siempre delicado. Fotos: Emmanuel Fernández.
Calculadora de alquiler: conocé el valor de tu próximo ajuste por IPC, ICL o Casa Propia
Con sólo ingresar la fecha de inicio del contrato, el valor del primer mes, el índice a aplicar y la frecuencia de los ajustes, el usuario ya puede tocar el botón “calcular” y obtener al instante el valor de su alquiler para el próximo período.
¿Cuánto aumentarán en octubre de 2025 los alquileres con un solo ajuste anual por ICL?
La diferencia más contundente se dará en los contratos regidos por la ya derogada Ley de Alquileres de 2020. Si el nuevo ajuste anual por ICL cae en octubre de 2025, el inquilino tendrá que pagar un 46,1% más que lo desembolsado en septiembre.
Ese porcentaje de aumento, aplicado tras 12 meses sin cambios, es el que en teoría refleja por partes iguales la evolución de la inflación y de los salarios en el período.
Así, por ejemplo, si desde octubre de 2024 una familia viene pagando $650.000 al mes por su vivienda, el nuevo monto mensual será ahora de $949.842 para el período anual que va desde octubre de 2025 hasta septiembre de 2026 inclusive.
Esto se debe a que el ICL saltó de 18,99 a 27,75 a lo largo del último año, según el BCRA. De igual forma, si alguien está pagando $500.000 su alquiler, pasará desde octubre a $730.647; y uno de $800.000 se irá a $1.169.036 fijos para los próximos 12 meses.
¿Cuánto aumentan en octubre de 2025 los alquileres con ajuste trimestral por IPC?
El 1° de octubre de 2025 tendrán su actualización trimestral por IPC muchos contratos que comenzaron el 1° de julio de 2025 o que tuvieron en esa fecha su último ajuste.
El problema aquí es que todavía no está disponible toda la información para calcular el nuevo aumento. Ya se conoce el índice inflación del primer mes (julio, que fue de 1,9%) y también el del segundo mes (agosto, que fue otra vez de 1,9%), pero el dato del tercer mes (septiembre) aún es una incógnita: será publicado recién el 14 de octubre.
Por el momento, entonces, la calculadora estima una suba acumulada del 5,7% que debe tomarse como un resultado meramente orientativo, ya que se obtiene proyectando la información faltante a partir del último dato mensual publicado.
Ante esta dificultad que surge en cada actualización, hay quienes acuerdan postergar el vencimiento hasta mediados del mes. Otra opción es que el pago se realice sin ajuste en el plazo normal, pero que luego el inquilino abone la diferencia apenas sea posible calcular su magnitud exacta.
Los nuevos alquileres, mayormente, se ajustan por IPC. Foto: Andrés D’Elía.Hay contratos, finalmente, en los que las partes acuerdan otra solución: calcular el ajuste al final de cada período tomando la información de inflación de los últimos 3 meses publicados por el INDEC.
En esos casos, como ya se sabe que la inflación fue del 1,6% en junio, del 1,9% en julio y del 1,9% en agosto, la suba acumulada a aplicar será del 5,5%, llevando por ejemplo un alquiler que venía en $700.000 -durante julio, agosto y septiembre- a $738.456 para octubre, noviembre y diciembre.
Si hay que mudarse o renovar contrato, ¿a cuánto están los precios en el mercado?
Según el último informe del portal especializado Zonaprop, en la Ciudad de Buenos Aires el valor publicado promedio de alquiler de un monoambiente (40 m2) subió a $583.215 por mes para el primer período del contrato.
Asimismo, un departamento de dos ambientes (50 m2) pasó a costar unos $682.377 por mes y una unidad de tres ambientes (70 m2) se ubicó en $915.882 por mes.
Esos precios promedio, relevados durante agosto, marcan que los alquileres en Capital tuvieron una suba del 2,1% en el último mes y que acumularon un avance del 40,4% en 12 meses.
MDG
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